Письмове опитування в ОСББ: як дібрати голоси після зборів

Збори відбулися, а рішення немає: голосів не вистачило. Це не провал і не підстава скликати все заново. Закон дає добрати голоси письмовим опитуванням — процедурою, про яку згадують в останню хвилину й тому проводять її неохайно.

Нижче порядок, у якому опитування проводять, і місця, де ОСББ втрачає рішення вже після того, як голоси зібрані.

Опитування потрібне не завжди, коли збори «не вдалися»

У зборів три можливі результати, і опитування існує тільки для одного з них.

• Поріг набрано «за» — рішення ухвалене. Опитування не потрібне.
• Поріг набрано «проти» — рішення відхилене. Опитування не проводять: воно вже нічого не змінить.
• Не набрано ні «за», ні «проти» — ось тут і проводять опитування.

Закон формулює це прямо: якщо за результатами загальних зборів не набрано кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на зборах. Тобто опитування — інструмент для ситуації невизначеності, а не спосіб переграти відмову.

Призначає опитування правління. Воно ж утворює комісію, яка його проводить, — це прямо названо в переліку компетенції правління.

Опитують тих, хто не голосував. Це не те саме, що «не прийшов»

Різниця здається формальною, доки не доходить до списку.

Критерій у законі — «не голосував», а не «був відсутній». Співвласник, який прийшов на збори, але з цього питання листка не подав, формально не голосував — отже, його опитують. І навпаки: той, хто голосував дистанційно під час зборів, уже проголосував — опитувати його вдруге не можна, бо кожен голосує з питання лише один раз.

Практичний наслідок: список для опитування формують не за явкою, а за поіменним підрахунком з кожного питання окремо. Якщо людина голосувала за двома питаннями з трьох, її опитують лише за третім.

Саме тут найчастіше й ламається: беруть список відсутніх, розсилають усім однакові листки, а потім виявляють, що половина цих людей на зборах була.

Строк — 45 календарних днів

Число стоїть у статті 6: опитування проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів із дня проведення зборів.

У статті 10, яка регулює саме загальні збори, строку немає — і звідси походить помилка, яку досі повторюють довідники: «для загальних зборів закон строку не встановлює». Насправді стаття 10 поширює на загальні збори той самий порядок, що встановлений для установчих. Є й непрямий, але переконливий аргумент: строк повідомлення про ухвалені рішення закон рахує «від завершення строку, встановленого для проведення письмового опитування». Він не міг би рахувати від строку, якого не існує.

Окремо про число, яке теж ще зустрічається: 15 календарних днів на опитування — це редакція 2015 року. Її досі друкують видання, не оновлені після того. Плутанину додає те, що 15 днів у законі справді є, але про інше.

Усі строки в днях, які закон узагалі називає, зібрані в одному місці — у статті 6:

• 10 календарних днів — повідомити співвласників про збори.
• 15 календарних днів — подати заяву про інший спосіб або адресу повідомлення.
• 45 календарних днів — провести письмове опитування.
• 15 календарних днів — повідомити про ухвалені рішення.
• 30 календарних днів — відповісти на звернення щодо документації.

Інших строків опитування в законі немає — ні в робочих днях, ні в місяцях. Висновок «строку немає» небезпечний практично: він підштовхує тягнути опитування місяцями, а це робить рішення оспорюваним.

Добирають тільки «за». І рахують голоси, а не людей

Під час опитування добирають лише голоси «за». Якщо протягом строку потрібної кількості «за» не набрано, рішення вважається неухваленим — і окремого рішення «відхилити» для цього не потрібно.

Другий момент, на якому збиваються: підрахунок ведеться у голосах, а голос співвласника пропорційний площі його приміщення. «Опитали ще двадцять співвласників» не означає нічого, доки не названо, скільки це голосів. Двадцять однокімнатних і двадцять двоповерхових нежитлових приміщень — різні числа.

Це той самий протокол, а не нові збори

Голоси, подані на зборах, і голоси, дібрані опитуванням, складаються в один підрахунок. Результати опитування вносяться в той самий протокол, а не в окремий документ. Строк повідомлення про рішення рахується від зборів або від завершення опитування — як про одну подію.

Тому «продовження зборів» — зручне пояснення, і ми ним користуємось. Але варто знати: такого терміна в законі немає. Якщо бачите його в документі як цитату з закону — це помилка подачі.

Листки опитування: пронумерувати, прошнурувати, зберігати

Це не добра практика, а вимога, і сформульована вона без «можуть» і «рекомендується».

Паперові листки нумеруються, прошнуровуються та зберігаються правлінням або іншою уповноваженою співвласниками особою. Не головою особисто — саме правлінням або тим, кого співвласники уповноважили.

Електронні листки зберігаються на електронному носії у форматі, що дає змогу перевірити їхню цілісність на цьому носії. Тобто вимога не «зберегти файли», а зберегти так, щоб можна було довести: їх не змінювали.

Чому це серйозно:

• співвласник має право ознайомитися зі своїм листком і зі зведеною інформацією про результати голосування кожного співвласника;
• умисна втрата, втрата з необережності або знищення оригіналів протоколів, листків опитування та інших документів ОСББ — окрема підстава відповідальності. Це не загальна норма про недбалість, а прямо названа в законі підстава.

Будинок, у якому листки лежать у голови вдома, має рішення рівно доти, доки ніхто не попросив їх показати.

Після опитування: 15 днів, але від чого саме

Про ухвалені рішення співвласників повідомляють не пізніше 15 календарних днів — із зазначенням результатів голосування з кожного питання, а не загальним «рішення ухвалені».

Відлік подвійний: від дня зборів або від завершення строку опитування, якщо воно проводилось. Тобто за повного використання строків граничний момент може відійти майже на два місяці від дня самих зборів. Це законно, але якщо ОСББ користується всім строком, варто сказати людям, коли буде результат: тиша на півтора місяця після зборів читається як «від нас щось ховають».

Норма при цьому диспозитивна: закон дозволяє загальним зборам визначити інший порядок доведення рішень. Чи стосується «інший порядок» лише способу вручення, чи також строку — питання тлумачення, і однозначної відповіді в тексті немає.

Якщо рішення оскаржують

Тут варто розділити те, що написано в законі, і те, що склалося на практиці.

У законі — одне речення: рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. Ні строків, ні переліку підстав недійсності в цьому законі немає.

Єдина підстава, яка читається з його ж тексту: обов'язковим для всіх співвласників є рішення, прийняте відповідно до статуту. Умова «відповідно до статуту» істотна — обов'язковість не безумовна. Доказову базу для позову дає інша норма того ж закону: право співвласника знайомитися з рішеннями та протоколами й робити копії.

Решта — судова практика, і називати її треба практикою, а не законом: застосовується загальна трирічна позовна давність; спір співвласника з ОСББ про недійсність рішень зборів вважається корпоративним і розглядається господарськими судами; рішення загальних зборів юридичної особи не є правочином, тому підстави недійсності правочину з Цивільного кодексу до них не застосовуються.

Що тут робить система, а чого вона не робить

Коли збори й голосування ведуть у застосунку, система бере на себе фактичну частину:

• надсилає повідомлення й фіксує факт доставки — це те, чого паперове оголошення на дверях не доводить;
• тримає матеріали до питання там, де їх видно до голосування, а не на зборах;
• формує протокол із самих голосів, а не з переказу;
• зберігає документи там, де їх видно співвласникам, без окремого звернення до правління.

Чого вона не робить — і це варто сказати прямо:

• не робить рішення законним. Кваліфікований електронний підпис підтверджує рівно дві речі: особу того, хто підписав, і цілісність підписаних даних. Ні змісту документа, ні законності рішення, ні дотримання процедури зборів він не підтверджує. Підписане КЕП рішення, ухвалене з порушенням порогу, лишається рішенням, ухваленим з порушенням порогу;
• «Вдома» не надає юридичних послуг. За легітимність рішення відповідає ОСББ — система фіксує факти, а не підміняє процедуру.

Звідки ці норми

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III, статті 6 і 10.

Номери частин ми навмисно не наводимо. Українські закони нумерують частини лише в посиланнях, а не в тексті: в різних виданнях консолідованого тексту відлік абзаців розходиться, і щодо статті 10 після змін 2026 року видання прямо суперечать одне одному. Називати частину, якої не прочитав в офіційному тексті, — найкоротший шлях до помилки, яка потім розходиться по довідниках.

Норми звірені 31 жовтня 2026 року за кількома незалежними виданнями консолідованого тексту. Офіційний портал zakon.rada.gov.ua того дня був недосяжний, тому офіційним текстом ми їх не підтверджували. Якщо бачите розходження з чинною редакцією — напишіть, виправимо й зазначимо дату правки.

Ця стаття — про процедуру після зборів. Про те, що робить легітимними самі збори, є окремий розбір: Онлайн-збори ОСББ: що робить голосування легітимним. Якщо поряд зі зборами у вас досі живе папір в інших процесах — Чим замінити папір в ОСББ.